樓價落後追不追？

【iMoney智富雜誌—置業安居】 股市在升跌周期中，藍籌股、二三線股、垃圾股的表現各異，樓市也類似。股市周期短，因此有大量的資料可供研究周期的表現；樓市周期長，加上缺乏早期的資料，研究者較少，本文談的不止是研究結果，而是過去15年來參與中原城市指數的研究與製作過程中的觀察。 

  先談股市，股市由高峰期往下跌，往往是藍籌股先跌，因為二三線股及垃圾股可能背後仍有莊家在托市，沒有馬上跌。當然，莊家托市的目的也是希望能以較佳的價格離場，托市的過程會吸引一批無知的股民入場追貨，但到了最後股市跌至最低點時，藍籌股跌幅最小，垃圾股跌幅最多，股市完成跌市周期，進入升市周期。 

  在升市周期時，也是藍籌股先升，然後依序是二三線股，最後是垃圾股。論最後的升幅，以垃圾股升幅最大，這也是牛市末期有這麼多股民瘋狂炒作垃圾股的原因。 

  一次沒頂難再翻身 

  但是，垃圾股之所以炒得上，是因為背後有莊家發力，而股市莊家在每一場牛市所選擇的炒作對象不盡相同。在上一個熊市周期中跌得最重的垃圾股中，只有一小部分有幸獲得莊家看重，得以翻炒；更多垃圾股在一次大熊市中沒了頂，數十年都無法翻身。 
  我留意到樓市也有類似的情況，我把港島大型屋視為藍籌屋線，九龍視為二線屋線，新界近九龍的沙田、將軍澳視為三線屋線，餘者為四線、五線……距離市區愈遠，身價自然愈低。當然，買樓是絕大部分人一生的心血，每一個單位都是寶貝，因此不存在垃圾屋線，只以二、三、四、五線來分類，因資料不多，我的觀察只能從1997年的托市高峰開始。 

  在1997年高峰期開始往下跌至2003年見底，這過程中，一線藍籌屋的跌幅的確最小，離市區遠的屋線樓價跌得愈重；舉個例子，港島太古城高峰期平均呎價約8,000元，最低潮約4,000元，跌幅50%；九龍海景花園高峰期呎價約7,000元，低潮時3,000元，跌幅60%；新界天水圍嘉湖山莊高峰期呎價5,000元，最低潮跌至1,000元，跌幅高達80%，而整體中原城市指數的跌幅是70%。另有一些假豪宅如深井的浪翠園，呎價則由高峰期的萬元，跌至低潮時的2,000元。

  樓市升勢還未告終 

  現在，樓市的牛市未完成，中原城市指數最新報110.14點，比1997年只高數個百分點，比2003年的低潮高2.5倍。今日，太古城呎價1.2萬元，比當年高峰期高50%，但只比最低潮高兩倍。現在，九龍海景花園呎價與1997年差不多，與低潮時比則上升1.3倍；新界天水圍目前樓價僅3,500元，比1997年的高峰期還低，但與2003年的低潮比較，也上升2.5倍；最慘的是深井浪翠園，現時呎價僅4,500元，與1997年的高峰期比差得太遠，與2003年低潮比也只上升1.5倍。將來牛市末期，目前價格仍相對落後的屋會追上來嗎？ 

  撰文：曾淵滄 

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。