點解有人貴買新樓？

中原指數上周巧合地報111.11點，筆者想起國內盛行的「光棍節」，即11月11日，由於1111看來就是四條光棍，用來紀念未結婚的男女。市場上卻有兩種提法：其一說是「五條煙」，即啤牌裏的Ace，代表個市好掂，不過除了周星馳和鄭中基之外，都沒有人在賭檯上拿五條煙出來；其二說是「五支香」，即是看淡後市，正如網上流行用來供奉的「＼\│/／」。

不過回到冰冷的數字世界，即意味著由2012年初的94.16點起計，今年至今升幅是18%，與筆者年初估計的10%比較，明顯筆者要換眼鏡；與2008年12月金融海嘯低位56.71點比較，此浪已上升了96%，差不多倍翻了！

當然指數只是一個代表性的概念，與個別樓盤的表現沒有絕對的關係，比如筆者在2009年初買了現居，與現時的估價比較，只是升了54%，不及大市的表現，主要的原因是筆者買的是新樓樓花，要付出溢價，意味著買同區二手樓會平一點，既然溢價被人吃了，升幅自然就不及大市。曾有網友問筆者，著作上明明說買新樓比舊樓貴，為甚麼又次次都買新樓來住呢？

新樓會有發展商提供的付款優惠，比如現金回贈，變相令到首期減少，比如即供價加7%，發展商回贈10%，雖然對銀行來說仍然是三成首期七成按揭，不過買家實際上只是付出兩成首期，而不需要造第二按揭保險：

原價：300萬

即供價：300萬 x 1.07% = 321萬

首期：321萬 x 30% = 96.3萬

回贈：321萬 x 10% = 32.1萬

實際付出首期：96.3萬 - 32.1萬 = 64.2萬

實際首期成數：64.2萬/321萬=20%

當然發展商還有其他優惠的方式，比如提供免保費的二按，利息回贈，建築期代業主供樓之類。所謂羊毛出自羊身上，發展商當然要用溢價賣樓，以便收回成本，不過買家可以從發展商身上獲得更大枝槓桿，尤其是現時金管局對按揭作出諸多限制，準買家想保留更多現金在手。

一手樓另一優勢是收樓執收及保養期，買二手樓是現狀購入，收完樓除了要自費執漏，還要預一筆裝修費，看看電視上的裝修報價，動輒幾十萬。對於家居設計要求不高者，買新樓可以慳一筆裝修費，只要油漆後擺傢俬就可以居住。如果是這樣的話當然是除笨有精，不過筆者也見過有人買新樓又要全屋推倒重來，條數就不是這麼計了！

所以當屯門、烏溪沙、深水埗、油塘、九龍城的新盤都萬萬聲的時候，一樣有人去買比同區舊樓貴得多的新盤，就是這個道理。如果現時要買新樓，除考慮同區其他物業的價格外，也要考慮物業本身的價值，尤其是所在的地段位置，比如上面所指的六個盤，你覺得人家又會怎樣選呢？

P.S.本文無意建議讀者買新樓或舊樓，尤其是在租金回報率如此低的市況。

作者 脫苦海