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2012年10月24日 星期三

80後女炒家莫惠芬﹕恐慌時入市 樓市現過熱應減磅


【明報專訊】現代新女性首要學的,不是打扮,而是投資。《投資買樓賺錢筆記》作者、亞洲青年企業家聯盟副主席莫惠芬自覺不是美女,當年巧遇才俊男友後,決心儲錢買樓結婚,結果順利出嫁之餘,還意外踏上投資物業的成功之路。她現時手持6個物業,又開講座教人投資。她認為,年輕女性應學會儲蓄,為日後的機會儲夠「彈藥」,甚至應該多認識政治,才是成功的投資之道。
現時28歲的莫惠芬,認為投資一定要有勇有謀。勇,就是有入市的勇氣,「在別人恐懼的時候進取,別人進取的時候就要懂得恐慌。2009年初我開始投資,主力投資較低水的市場,當時樓價跌得殘,紅磡海濱南岸正因為金融海潚而有200多個單位撻訂,發展商決定以2007年售價減32%將所有單位重推,加上我心怡的單位可享永遠全海景,所以我認為正是人棄我取的時候,由睇樓到決定入市,只是用了3天時間,結果樓價很快就再次向上,證明我當時沒有看錯。」
首次置業九成半按揭 保留資金供樓
「另一次就是今年5月,很多人都擔心梁振英上場會令樓價大跌,但我當時覺得物業市場是香港重要經濟支柱,所以認為新特首不會大力打擊樓市,加上香港仍有很大的購買力在過去一直抑壓着沒有爆發出來,所以我當時預期下半年樓價仍有5%的升幅,結果單是8至9月期間,樓價升幅已達到5%。」
有勇,亦要有謀。莫惠芳購入海濱南岸的單位時,和丈夫手持約70萬元現金,本可做兩成首期,但因金融海潚爆發後仍驚魂未定,所以只承做九成半按揭。一來是由於當時息口低,加上她的丈夫任職教師,入息穩定,屬於銀行的受歡迎顧客群,故可輕易獲批較高的按揭承數。二來是考慮到一旦失業,仍有大筆資金可用作供樓和生活開銷之用,不用擔心因失業而在短時間內令物業斷供。
料樓價將「喘氣」 部分資金轉投股市
結果她沒有失業,更因「及時上車」而踏入買樓投資之路,其後她輾轉以丈夫的名義購入多個住宅單位,就正是因為丈夫職業較穩定,可承做更多的按揭。不過,莫惠芬表示,因為擔心未來息口有機會大幅上升,現時再入市已不敢借太多按揭,會按照政府的指示只借四成。而且已不敢作太進取的樓市投資。「現在人人都認為樓市會再升,市場的氣氛很熾熱,所以我開始覺得恐懼,加上樓價已經到了比較高的水平,所以估計未來樓市會出現喘氣位,有調整的機會,故日前售出的一個單位,將資金投入較為低水的股票市場。以前我在樓市和股市的投資比例是九比一,現時是七比三,但我仍覺得未來樓價將穩步向上,所以覺得會德豐(0020)、金朝陽(0878)和領匯(0823)等地產收租股,將是比較理想的股票。」
莫惠芬續稱,即使現時入市買樓,也只會購入低市價10%至15%的物業,「其實這類單位並不難找,只要有耐性也是可以找到的。其次,就是主攻大單位物業,雖然近年政府密密推地,但目的主要在於協調上車人士,所以未來的新供應中,以細單位為主,大單位將會較為保值,升值潛力亦會比較高,其次,就是選擇租金回報率較高的物業,我現時只會考慮回報率達5厘以上的物業。」
認識政治大氣候 助掌握市况
近兩年政府為壓抑炒風,頻頻出招為樓市降溫,不過樓價至今仍在不斷攀升,令人懷疑政治壓制的成效。莫惠芬認為,投資一定要多認識政治環境,雖然兩者看似關係不大,但其實互相影響,甚至是香港以外的政治亦要有所認識,才能了解整個經濟的大氣候。
「樓市和經濟的走勢,其實很視乎政治和當權者的取態,如當年曾蔭權(上屆特首)推出活化工廈政策,就令工廈的價值飈升,所以投資者一定要多留意政府的施政。我現在很關心美國大選的情况,因為有機會影響未來的息口走勢,所以不要只看經濟的數據和本地情况,其實任何的消息都會影響市場的走勢。」

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