有能力應買二手樓

【iMoney智富雜誌—置業安居】當聯儲局於9月13日凌晨，宣布推出新一輪量化寬鬆措施（QE3），同日中午金管局馬上宣布降低第二套房的按揭成數等措施；許多人說這些措施無助遏抑樓價，筆者認為許多人都誤解了金管局的責任，金管局唯一責任是維持香港銀行體系健康發展。因此，降低按揭成數的目的只是為了降低銀行的風險，與遏抑樓價無關。 

  二手樓較受歡迎 

  銀行受金管局監管，得聽金管局的話降按揭成數，但是地產商財力雄厚，不少地產商為買樓者提供二按；因此金管局的行動，對一手樓不會產生多大的作用，而遏抑二手樓的結果是一手樓更受歡迎，這也是為甚麼近來一手樓的樓價往往比二手樓高許多，至少有29%以上的差距。 

  因為一手樓與二手樓價格會很大的差距，大家若想買樓，是應該買一手樓還是二手樓？這問題沒有絕對的答案。如果你手上的現金根本只夠付一成的樓價。你沒選擇的餘地，只能付高價買一手樓，如果你手上的現金足夠付三成或更多的樓價，你才有條件考慮到底是應該買二手樓還是一手樓。 

  如果你手上的現金足夠付三成的新樓樓價，保守的人可以選擇買一個單位的新樓而付三成的首期樓價，將來每月供款的負擔也較輕。當然，進取的人可以選擇一口氣買3個單位，每個單位只付一成首期，然後收租還分期付款。 

  當然若租金收入不夠供款，還得從自己的每月正常收入中提取資金，20多年前，就是如此博第一桶金。 

  二按為重要因素 

  不過，當一手樓與二手樓的樓價出現巨大的差距時，你今日買入一手樓，明日賣掉時就變成了二手樓；想向你買樓的買家不再能夠借九成按揭，地產商不會借錢給向你買二手樓的買家。因此今日你買入二手樓，明日想賣的話，價格肯定馬上打折扣，簡單的說馬上貶值，就好像買新車一樣，新車一轉手就是二手車，馬上打九折。換言之，買一手樓的人想轉售時就得負起一手樓與二手樓之間的樓價差距。 

  從這個角度來看，如果你拿得出三成或以上的樓價，正是買二手樓就合算，一手樓與二手樓價格的差距除了新與舊之外，另一個重要差距是二按，這就是財力雄厚的地產商的優勝之處。 

  不過，除了二按之外，另一些人喜歡買一手樓的理由是一手樓定價清晰，不必討價還價。有些人不善於討價還價，買二手樓也很吃虧甚至覺得很煩，頻於討價還價，談來談去都談不成。 

  撰文：曾淵滄 

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。