工廈改住宅 好難搞

【on.cc 東方互動 專訊】 東方產經「名家筆陣」專欄作者陳超國：政府推出10招試圖冷卻樓市但未見成效，接連再推出「港人港地」及「改裝工廈」政策，看來是有決心調控樓市。若這兩項新招仍不見效，相信其他招數陸續有來。

「港人港地」政策目的是限制非港人不能購買有關項目的住宅單位，希望會因為需求減少令樓價降低。一般海外買家不熟悉香港環境，因此喜歡發展成熟的區域，將推出的兩幅地皮在啟德發展區，附近環境尚未發展成熟，本來就未必能吸引太多非港人買家。

此外，土地有限呎規定，只可發展為中小型住宅單位，而外地買家多鍾情過千呎的豪宅，所以估計「港人港地」政策能減少的外地買家，不多於買家總數的10%，但亦不排除有港人買家害怕新措施影響投資前景而放棄購買。

「港人港地」政策細則尚未公布，執行詳情更欠奉。筆者雖然認為政策對樓價一定有影響，但影響有多大仍有待觀察。發展商對新措施一般會較審慎，第一批「港人港地」土地推出時，成交價可能會略低於市場預期，待完全消化新政策的作用後，才可回復真正的市場水平，屆時才可較準確地分析措施對地價及樓價的影響。

至於容許工廈改裝為住宅單位，屬大膽嘗試。現時建築物條例硬性規定物業用途為住宅及非住宅用途，兩者的地積比率及覆蓋率均不同。因此政府亦明確指出，將修改有關法例配合新政策落實，解決工廈變住宅的最大障礙。

筆者認為雖然法例可配合，但很多舊式工廈的樓面設計，向街面較少且樓面面積龐大，很難分割成多個有向街面的住宅單位。正如活化工廈政策推出後，不少業主希望把工廈改為酒店，最終因為不能解決日後的房間採光問題而放棄。以現時的住宅採光及通風等需求，相信沒有多少工廈能成功改裝為住宅，若希望政策得以實施，必須同時全面修改住宅單位的各項現行法例要求。

另一方面，法例就算能夠修改，工廈改住宅仍為市場主導。現時旺區的劏房租金約3,000、4,000元一個套房，面積平均約100方呎，即每呎30、40元，工廈位置離開市區，租金應較便宜。不過，現時寫字樓短缺，東九龍的寫字樓租金也可達30元，而且改裝為商廈沒有年期限制，日後租金收入亦較有保障，工廈改住宅的商業誘因似乎不夠。政府可考慮加強市區劏房執法，促使住客搬進較安全的工廈改裝住宅。當然，這樣做會帶來被指存在官商勾結的政治風險。

另外還一個市場風險，就是蚊型住宅單位若大量供應，房租會下調，屆時投資者計算回本期便會更加保守。由於單一業權的工廈多已分層出租，回收物業進行改建需時，相信第一幢工廈改裝住宅面世須時起碼年半到兩年。

調控樓市最基本的措施是增加供應，可是這樣亦會同時打擊市民的買樓意欲，令需求減少。未來供應相對容易計算，需求則涉及買家心態，較難掌握。平衡供求易講難行，這也是政府不敢一下子落重藥治樓市的原因，一旦力度過猛容易造成樓市崩潰，如何落藥，要考政府的智慧。不過，筆者認同現時摸著石頭過河的做法，市民不應低估政府解決樓價問題的決心及能力。


第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司董事總經理 陳超國