現時買樓須謹慎

【iMoney智富雜誌—置業安居】 「梁十招」才剛剛推出一個星期，政府已推出「港人港地」。同樣地，又是被傳媒評述為「虛招」，壓不下樓價；筆者開始有點擔心，傳媒天天誇大地報道樓市創新高，將梁振英政府推出的樓市政策貶為「廢招」、「虛招」，這麼做會不會逼梁振英政府推出另一些更狠的招數，真正打壓樓價？

  兩三年內供應難增

  過去數星期，相信梁振英花更多時間於處理國民教育問題，同時立法會選舉臨近，任何有關房屋政策的大動作都可能影響選情；因此「梁十招」與「港人港地」這兩項政策基本上是相當溫和的，沒有打壓樓價的意圖，只是為香港永久居民，為收入不高的人提供多些選擇。

  不過現在國民教育問題已告一段落，立法會選舉已結束，建制派取得相當好的成績。梁振英會不會從此把更多的精力用於房屋政策，推出更多遏抑樓市的措施？畢竟從他的競選政綱中可以看到，房屋問題是他的最主要政策之一，傳媒逼得太緊只會令政府不斷地增加打壓措施。

  「港人港地」之所以被視為溫和，因為第一批「港人港地」所能提供的住宅僅1,100個單位。當然，在不考慮政府可能再採取進一步的打壓的情況之下，目前香港的樓市基本上仍有一定的上升空間，兩三年內供應不可能增加，除非經濟突然變得很差，才可能改變需求。

  「置安心計劃」、「港人港地」再加上居屋貨尾，提供了約3,000個住宅單位，雖然不多，相信仍會有人暫停買樓的打算，博一博買這類樓，筆者認為置安心計劃應該早些推出，並以樓花形式推出。

  買樓前做壓力測試

  現在買樓應要謹慎行事，買樓自住當然沒有所謂，買樓投資、收租供樓就得好好地計算計算。要做好風險管理和壓力測試。所謂壓力測試即假設利率上升，或租金下跌，自己有沒有能力供樓？

  1997年樓市爆煲的最重要原因之一，是許多人供樓負擔遠超他們的能力。當時有很多人每月供樓支出比他們的每月收入還高，收租當然不夠供樓，再加上自己的薪水也不夠，當時這些人之所以能買得起樓，是因為他們銀行裏有些儲蓄，每月從儲蓄中拿一些錢出來供樓。到有一天，銀行存款用完了，就無力再供，被迫廉價賣掉。現在，樓市已經處於上升周期達9年，愈強上升風險愈大。

  屯門新盤瓏門推出市場，平均售價每平方呎超過1萬元，比同區樓價高出許多，過去許多年，新鴻基地產（00016）是最有能力在非豪宅的地區，推出豪宅價新盤，但是這不表示同區舊樓可以同時把叫價抬高，原因是相當多舊樓的擁有者以較低價買入，也就願意以較低價賣出，買家與賣家之間出現價格競爭，壓低了售價。

  撰文：曾淵滄

  中原城市指數創辦人之一，現任中原城市指數首席研究員兼香港城市大學工商管理碩士課程（MBA）主任，熟悉本港樓市走勢與經濟的關係，憑創立中原城市指數奪得2001年城市大學最佳商業應用研究獎。為英國曼徹斯特大學管理科學博士及英國蘭卡士特大學運籌學碩士。