租客與自住業主的比較

前回談及政府統計處2011人口普查主要屋苑人口數據資料，除了「家庭住戶每月收入中位數」外，還有另外一些數據可供分析居住在大中型私人屋苑當中，租客與自住業主的比較。讀者對數據的來源、取樣等詳情有興趣的話，可以直接參考人口統計2011年的網站（http://www.census2011.gov.hk/tc/index.html），由於人口普查是以2011年6月30日上午3時為參考時刻，所以我們要看的是一年半前的情況：

	2011年6月	2012年10月	變化
中原城市領先指數	100.29	116.07	15.7%
美聯物業
全港平均樓價	5,895	6,820	15.7%
全港平均租金	20.7	23.29	12.5%
差餉物業估價署
私人住宅售價指數	188.1	223.2	18.7%
私人住宅租金指數	135.8	149.2	9.9%

大家會發覺，期間樓價升幅大約是一成半，少於一般報導的2012年全年升幅的兩成，這是由於2011年下半年樓價大方向是向下行，就以中原指數為例，是由100.29下跌到95.47，跌幅是5.2%，原因是2011年上半年金管局一系列的收緊按揭的措施，再加上銀行減少批出H按，以及按揭息率回升；不過在2012年3月開始，按息又開始回落。有關數據可參照金融管理局的住宅按揭統計調查結果http://www.hkma.gov.hk/chi/key-information/press-release-category/residential-mortgage-survey.shtml：

顯示H按的比率由2011年6月之後已下降到80%以下，主流的新造按揭息率在年底已變為P按實質利率2.25-2.5%，回想H按仍然主流時，最低造過H+0.65%，普遍可以造H+1%，與現時一般的H按為H+2%以上。順帶一提，網上有言論認為本港的按揭息率不會低至1%，以現時一個月HIBOR　0.2775%計，H+0.65%=0.9275%；三個月HIBOR　0.3982%，H+0.65%=1.0482%，即使H+1%，普遍舊H按按息都是1.4%以下。

回說人口統計的數據，列出主要屋苑的租金中位數、租金佔收入比中位數、按揭供款中位數、供款佔收入比中位數、居於自置單位的住戶比重。根據這些數據，除了可以分析屋苑出租的比率，以區別炒盤與住盤外，更可以計算出租客和自住業主在收入、租金／供款負擔，以及計算兩者的收入中位數。以下是太古城的數據：

HK Finance - graph for Tukuhon 121221

比如太古城的租金中位數是18,000元，租金佔收入25.7%，則可推算出太古城的租客收入大約是7.0萬；同樣地自住業主的供款中位數是14,600元，供款佔收入19.3%，則推算出太古城的自住業主收入大約是7.6萬。這個計法的好處是撇除那些不是住在太古城的物業投資者或公司，真實地反映住在太古城的住戶收入水平。

區域	屋苑	自置比率	租客			自住業主			租金與   供款比較	租客與業主收入比較
			租金        中位數	租金佔收入中位數	收入         中位數	供款        中位數	供款佔收入中位數	收入         中位數
中西區	寶翠園	68.7%	35,000	29.5%	118,644	25,000	21.2%	117,925	10,000	720
中西區	泓都	43.8%	16,800	23.4%	71,795	13,000	21.4%	60,748	3,800	11,047
中西區	帝后華庭	66.8%	13,300	26.4%	50,379	12,000	25.0%	48,000	1,300	2,379
東區	賽西湖大廈	80.0%	45,000	29.5%	152,542	28,650	20.3%	141,133	16,350	11,409
東區	嘉亨灣	51.0%	20,000	27.4%	72,993	16,000	20.8%	76,923	4,000	-3,930
東區	藍灣半島	80.7%	16,000	28.6%	55,944	13,000	21.1%	61,611	3,000	-5,667
東區	和富中心	79.0%	28,000	26.6%	105,263	22,000	20.6%	106,796	6,000	-1,533
東區	太古城	74.3%	18,000	25.7%	70,039	14,600	19.3%	75,530	3,400	-5,491
東區	城市花園	79.1%	20,000	36.1%	55,402	17,000	20.2%	84,158	3,000	-28,757
東區	康怡花園	77.9%	14,500	24.5%	59,184	13,000	20.2%	64,356	1,500	-5,173
東區	鯉景灣	84.7%	15,500	24.7%	62,753	12,000	19.5%	61,538	3,500	1,215
東區	康景花園	95.6%	-	-	-	14,000	19.5%	71,795	-	-
東區	杏花邨	82.1%	14,000	23.9%	58,577	11,000	18.5%	59,459	3,000	-882
東區	百福花園	89.7%	13,000	24.8%	52,419	10,000	22.5%	44,444	3,000	7,975
東區	新翠花園	82.3%	9,100	24.3%	37,449	9,000	24.2%	37,190	100	258
東區	南豐新邨	81.2%	11,000	25.6%	42,969	9,380	21.4%	43,832	1,620	-863
東區	新都城大廈	73.4%	9,200	26.4%	34,888	8,000	28.6%	27,972	1,200	6,916
東區	太安樓	67.8%	6,000	29.0%	20,690	5,000	17.5%	28,571	1,000	-7,882
南區	貝沙灣	59.4%	53,000	26.3%	201,521	35,450	23.1%	153,463	17,550	48,058
南區	陽明山莊	42.0%	62,000	38.2%	162,304	35,290	16.7%	211,317	26,710	-49,014
南區	碧瑤灣	70.8%	40,000	26.0%	153,846	25,290	19.4%	130,361	14,710	23,485
南區	海怡半島	73.7%	15,000	22.3%	67,265	13,000	20.2%	64,356	2,000	2,908
南區	薄扶林花園	78.9%	13,500	23.5%	57,447	15,000	14.6%	102,740	-1,500	-45,293
南區	置富花園	84.2%	10,800	23.9%	45,188	9,660	17.6%	54,886	1,140	-9,698
南區	香港仔中心	75.4%	9,200	21.9%	42,009	7,150	24.5%	29,184	2,050	12,825
油尖旺區	擎天半島	68.1%	30,000	31.3%	95,847	28,000	28.2%	99,291	2,000	-3,444
油尖旺區	漾日居	72.9%	29,000	28.6%	101,399	25,000	27.5%	90,909	4,000	10,490
油尖旺區	維港灣	77.9%	18,000	15.9%	113,208	15,000	16.2%	92,593	3,000	20,615
油尖旺區	君滙港	60.7%	15,500	22.0%	70,455	15,000	28.1%	53,381	500	17,074
油尖旺區	帝柏海灣	88.2%	16,500	27.2%	60,662	16,000	23.6%	67,797	500	-7,135
油尖旺區	柏景灣	78.0%	18,500	41.4%	44,686	15,000	22.6%	66,372	3,500	-21,686
油尖旺區	港灣豪庭	71.0%	10,200	33.3%	30,631	8,500	20.4%	41,667	1,700	-11,036
油尖旺區	大同新邨	70.8%	5,400	23.7%	22,785	5,000	19.9%	25,126	400	-2,341
深水埗區	曼克頓山	66.0%	17,500	25.4%	68,898	20,000	22.6%	88,496	-2,500	-19,598
深水埗區	又一居	79.3%	18,300	25.3%	72,332	18,000	22.8%	78,947	300	-6,615
深水埗區	碧海藍天	80.7%	13,000	19.8%	65,657	11,000	18.2%	60,440	2,000	5,217
深水埗區	泓景臺	73.2%	12,600	22.7%	55,507	10,000	20.5%	48,780	2,600	6,726
深水埗區	宇晴軒	66.2%	14,000	34.3%	40,816	10,430	22.8%	45,746	3,570	-4,929
深水埗區	昇悅居	81.8%	13,000	26.9%	48,327	9,500	20.0%	47,500	3,500	827
深水埗區	美孚新邨	81.4%	13,800	25.2%	54,762	10,100	20.3%	49,754	3,700	5,008
九龍城區	半島豪庭	61.3%	24,000	34.2%	70,175	16,250	21.9%	74,201	7,750	-4,025
九龍城區	海逸豪園	70.3%	16,800	31.0%	54,194	16,400	24.3%	67,490	400	-13,296
九龍城區	海濱南岸	45.3%	14,000	28.2%	49,645	11,780	24.0%	49,083	2,220	562
九龍城區	翔龍灣	61.8%	11,000	27.3%	40,293	11,500	23.4%	49,145	-500	-8,852
九龍城區	黃埔花園	75.7%	12,800	26.1%	49,042	11,600	21.4%	54,206	1,200	-5,163
九龍城區	傲雲峰	74.2%	12,500	27.5%	45,455	10,700	27.3%	39,194	1,800	6,260
九龍城區	黃埔新邨	72.6%	8,500	28.3%	30,035	6,500	21.7%	29,954	2,000	81
九龍城區	偉恒昌新村	78.4%	7,100	26.3%	26,996	5,000	19.3%	25,907	2,100	1,089
九龍城區	安和園	72.8%	5,400	30.0%	18,000	4,800	25.6%	18,750	600	-750
黃大仙區	星河明居	81.0%	14,500	18.9%	76,720	12,000	18.9%	63,492	2,500	13,228
觀塘區	麗港城	74.7%	12,000	22.6%	53,097	12,000	20.7%	57,971	0	-4,874
觀塘區	滙景花園	80.4%	13,500	22.8%	59,211	11,500	17.1%	67,251	2,000	-8,041
觀塘區	德福花園	68.0%	10,000	16.4%	60,976	8,000	20.6%	38,835	2,000	22,141
觀塘區	淘大花園	72.4%	7,600	25.2%	30,159	6,300	19.5%	32,308	1,300	-2,149
觀塘區	得寶花園	62.3%	6,500	26.1%	24,904	5,200	18.3%	28,415	1,300	-3,511
葵青區	灝景灣	88.8%	14,800	19.5%	75,897	12,000	18.3%	65,574	2,800	10,324
葵青區	華景山莊	78.9%	14,000	26.7%	52,434	14,110	20.4%	69,167	-110	-16,732
葵青區	盈翠半島	81.1%	15,000	22.0%	68,182	13,820	22.2%	62,252	1,180	5,930
葵青區	海欣花園	78.4%	9,000	21.7%	41,475	7,500	22.2%	33,784	1,500	7,691
葵青區	藍澄灣	88.3%	9,380	29.1%	32,234	7,500	18.7%	40,107	1,880	-7,873
葵青區	翠怡花園	83.1%	8,000	23.7%	33,755	6,000	18.8%	31,915	2,000	1,840
葵青區	新葵芳花園	80.3%	8,500	28.2%	30,142	6,000	22.8%	26,316	2,500	3,826
葵青區	青怡花園	91.7%	7,600	27.1%	28,044	6,020	20.9%	28,804	1,580	-760
葵青區	美景花園	77.1%	6,500	25.0%	26,000	5,200	16.7%	31,138	1,300	-5,138
荃灣區	灣景花園	89.3%	13,500	25.2%	53,571	10,000	14.3%	69,930	3,500	-16,359
荃灣區	萬景峯	75.4%	15,000	24.8%	60,484	13,500	22.6%	59,735	1,500	749
荃灣區	碧堤半島	79.4%	15,000	23.1%	64,935	10,680	21.7%	49,217	4,320	15,718
荃灣區	珀麗灣	77.9%	10,000	24.0%	41,667	9,500	19.5%	48,718	500	-7,051
荃灣區	麗城花園	91.2%	10,940	19.0%	57,579	9,000	18.6%	48,387	1,940	9,192
荃灣區	愉景新城	71.3%	10,000	22.1%	45,249	8,700	18.0%	48,333	1,300	-3,084
荃灣區	海韻花園	89.0%	9,000	25.7%	35,019	8,000	20.0%	40,000	1,000	-4,981
荃灣區	爵悅庭	69.9%	9,500	23.0%	41,304	9,550	21.7%	44,009	-50	-2,705
荃灣區	麗都花園	85.9%	8,800	25.3%	34,783	6,800	14.9%	45,638	2,000	-10,855
荃灣區	浪翠園	81.6%	7,800	26.9%	28,996	9,000	18.5%	48,649	-1,200	-19,652
荃灣區	翠豐臺	90.4%	9,800	23.4%	41,880	6,880	17.1%	40,234	2,920	1,646
荃灣區	荃景花園	88.6%	7,500	21.4%	35,047	6,000	18.7%	32,086	1,500	2,961
荃灣區	海濱花園	80.7%	8,000	23.7%	33,755	7,000	17.0%	41,176	1,000	-7,421
荃灣區	綠楊新邨	73.7%	8,500	21.3%	39,906	8,000	19.1%	41,885	500	-1,979
荃灣區	豪景花園	89.1%	6,800	34.3%	19,825	7,730	21.2%	36,462	-930	-16,637
荃灣區	荃威花園	85.3%	7,600	28.6%	26,573	5,400	16.4%	32,927	2,200	-6,353
荃灣區	荃德花園	71.2%	6,400	25.8%	24,806	4,500	21.9%	20,548	1,900	4,258
荃灣區	荃灣中心	73.7%	6,500	27.5%	23,636	4,700	21.2%	22,170	1,800	1,467
離島區	愉景灣	56.9%	15,000	26.9%	55,762	12,260	19.3%	63,523	2,740	-7,761
離島區	藍天海岸	67.3%	10,500	24.2%	43,388	11,070	23.6%	46,907	-570	-3,518
離島區	映灣園	68.5%	12,000	21.3%	56,338	10,000	21.1%	47,393	2,000	8,945
離島區	東堤灣畔	79.0%	11,000	20.8%	52,885	10,500	23.8%	44,118	500	8,767
離島區	海堤灣畔	72.6%	9,900	23.5%	42,128	8,400	20.5%	40,976	1,500	1,152
屯門區	愛琴海岸	83.3%	11,000	32.8%	33,537	8,000	18.7%	42,781	3,000	-9,244
屯門區	南浪海灣	83.8%	8,500	20.0%	42,500	7,000	17.7%	39,548	1,500	2,952
屯門區	香港黃金海岸	47.5%	9,000	21.4%	42,056	9,100	28.5%	31,930	-100	10,126
屯門區	卓爾居	88.6%	8,500	16.2%	52,469	8,500	19.3%	44,041	0	8,428
屯門區	恒福花園	76.6%	6,300	18.9%	33,333	7,000	20.0%	35,000	-700	-1,667
屯門區	新屯門中心	84.3%	6,500	29.4%	22,109	4,900	16.4%	29,878	1,600	-7,769
屯門區	叠茵庭	81.4%	6,300	22.6%	27,876	5,500	18.1%	30,387	800	-2,511
屯門區	豫豐花園	71.9%	6,500	31.0%	20,968	5,900	19.9%	29,648	600	-8,680
屯門區	邁亞美海灣	76.6%	6,500	22.3%	29,148	6,300	20.5%	30,732	200	-1,584
屯門區	大興花園	83.2%	6,600	16.9%	39,053	5,100	18.8%	27,128	1,500	11,926
屯門區	海翠花園	94.0%	7,600	38.4%	19,792	5,500	20.7%	26,570	2,100	-6,778
屯門區	屯門市廣場	71.7%	6,000	27.3%	21,978	6,000	18.0%	33,333	0	-11,355
屯門區	豐景園	80.7%	5,500	23.9%	23,013	4,000	15.4%	25,974	1,500	-2,961
屯門區	華都花園	87.2%	6,200	38.0%	16,316	4,500	19.5%	23,077	1,700	-6,761
元朗區	錦綉花園	87.1%	15,600	29.6%	52,703	13,500	21.6%	62,500	2,100	-9,797
元朗區	Yoho Midtown	65.7%	9,300	22.5%	41,333	10,750	22.6%	47,566	-1,450	-6,233
元朗區	朗晴居	91.4%	9,200	17.8%	51,685	9,100	19.4%	46,907	100	4,778
元朗區	采葉庭	87.5%	7,800	22.4%	34,821	7,000	96.1%	7,284	800	27,537
元朗區	新元朗中心	62.5%	7,220	18.6%	38,817	8,300	21.8%	38,073	-1,080	744
元朗區	柏慧豪園	52.6%	7,000	26.9%	26,022	6,400	20.0%	32,000	600	-5,978
元朗區	蝶翠峰	84.5%	8,000	22.8%	35,088	6,300	17.5%	36,000	1,700	-912
元朗區	慧景軒	90.1%	8,100	20.9%	38,756	7,000	22.7%	30,837	1,100	7,919
元朗區	新時代廣場	70.8%	7,500	20.3%	36,946	6,500	18.6%	34,946	1,000	2,000
元朗區	嘉湖山莊	76.6%	6,100	25.2%	24,206	6,000	19.7%	30,457	100	-6,251
北區	牽晴間	77.9%	6,800	17.3%	39,306	6,000	18.3%	32,787	800	6,519
北區	綠悠軒	88.5%	8,000	33.0%	24,242	7,000	19.6%	35,714	1,000	-11,472
北區	粉嶺中心	73.1%	6,800	20.0%	34,000	6,520	18.6%	35,054	280	-1,054
北區	碧湖花園	78.8%	6,300	24.3%	25,926	5,000	19.2%	26,042	1,300	-116
北區	花都廣場	80.5%	6,700	21.4%	31,308	6,000	19.5%	30,769	700	539
北區	粉嶺名都	81.0%	6,800	23.3%	29,185	5,100	23.0%	22,174	1,700	7,011
大埔區	康樂園	89.3%	30,000	29.9%	100,334	33,950	30.0%	113,167	-3,950	-12,832
大埔區	帝琴灣	75.1%	22,000	23.9%	92,050	24,670	21.6%	114,213	-2,670	-22,163
大埔區	帝欣苑	86.0%	18,500	22.8%	81,140	14,000	25.7%	54,475	4,500	26,666
大埔區	新達廣場	75.6%	9,600	28.8%	33,333	9,000	17.1%	52,632	600	-19,298
大埔區	太湖花園	79.4%	7,500	23.2%	32,328	6,860	19.1%	35,916	640	-3,589
大埔區	大埔中心	75.9%	6,800	25.9%	26,255	6,500	20.8%	31,250	300	-4,995
沙田區	駿景園	76.3%	20,000	22.2%	90,090	20,000	23.7%	84,388	0	5,702
沙田區	御龍山	67.8%	20,000	25.2%	79,365	20,000	26.8%	74,627	0	4,738
沙田區	雅典居	86.1%	16,500	29.5%	55,932	15,000	19.0%	78,947	1,500	-23,015
沙田區	聽濤雅苑	84.0%	15,000	23.1%	64,935	14,000	20.0%	70,000	1,000	-5,065
沙田區	帝堡城	87.0%	13,500	26.9%	50,186	13,000	20.0%	65,000	500	-14,814
沙田區	銀湖‧天峰	73.5%	13,500	25.0%	54,000	13,500	23.4%	57,692	0	-3,692
沙田區	碧濤花園	88.8%	14,500	27.5%	52,727	12,000	19.0%	63,158	2,500	-10,431
沙田區	翠湖花園	95.7%	-	-	-	10,500	20.1%	52,239	-	-
沙田區	翠擁華庭	84.7%	13,000	21.3%	61,033	10,700	23.4%	45,726	2,300	15,306
沙田區	濱景花園	86.8%	10,500	22.3%	47,085	9,690	17.4%	55,690	810	-8,604
沙田區	富豪花園	86.4%	12,000	27.9%	43,011	9,340	19.1%	48,901	2,660	-5,890
沙田區	新港城	73.3%	8,000	23.1%	34,632	7,500	22.3%	33,632	500	1,000
沙田區	曉峯灣畔	83.4%	10,500	28.6%	36,713	8,000	20.8%	38,462	2,500	-1,748
沙田區	銀禧花園	77.6%	9,500	18.2%	52,198	7,000	18.5%	37,838	2,500	14,360
沙田區	沙田第一城	74.3%	7,300	23.0%	31,739	6,330	18.9%	33,492	970	-1,753
沙田區	沙田中心	69.2%	8,000	18.9%	42,328	6,370	20.0%	31,850	1,630	10,478
沙田區	金獅花園１期	70.8%	6,500	32.7%	19,878	4,300	15.4%	27,922	2,200	-8,044
沙田區	河畔花園	59.0%	6,500	30.2%	21,523	4,490	14.9%	30,134	2,010	-8,611
沙田區	好運中心	77.1%	7,300	26.4%	27,652	6,500	20.1%	32,338	800	-4,687
沙田區	花園城	86.0%	6,650	24.2%	27,479	4,500	18.2%	24,725	2,150	2,754
沙田區	金獅花園２期	71.4%	6,800	40.1%	16,958	5,200	21.4%	24,299	1,600	-7,341
西貢區	維景灣畔	83.3%	12,560	23.6%	53,220	11,000	18.7%	58,824	1,560	-5,603
西貢區	都會駅／城中駅	70.1%	14,300	22.9%	62,445	11,530	22.0%	52,409	2,770	10,036
西貢區	日出康城	41.3%	11,500	23.3%	49,356	15,000	24.3%	61,728	-3,500	-12,372
西貢區	蔚藍灣畔	80.8%	12,500	23.7%	52,743	11,000	19.5%	56,410	1,500	-3,668
西貢區	清水灣半島	88.7%	11,000	20.7%	53,140	10,000	19.9%	50,251	1,000	2,889
西貢區	南豐廣場	79.4%	9,800	24.9%	39,357	9,350	19.2%	48,698	450	-9,340
西貢區	東港城	76.0%	10,300	20.5%	50,244	8,500	21.7%	39,171	1,800	11,073
西貢區	將軍澳中心	81.4%	10,000	24.1%	41,494	8,540	19.8%	43,131	1,460	-1,638
西貢區	君傲灣	74.5%	11,250	33.3%	33,784	9,300	19.9%	46,734	1,950	-12,950
西貢區	將軍澳廣場	89.2%	10,000	23.8%	42,017	7,800	17.6%	44,318	2,200	-2,301
西貢區	新都城	75.7%	9,700	27.0%	35,926	8,500	20.0%	42,500	1,200	-6,574
西貢區	都會豪庭	85.9%	10,500	21.9%	47,945	9,670	17.1%	56,550	830	-8,605
西貢區	新寶城	79.2%	9,500	30.8%	30,844	8,000	20.4%	39,216	1,500	-8,372
西貢區	怡沁園	88.1%	9,700	33.3%	29,129	7,000	19.8%	35,354	2,700	-6,224
西貢區	慧安園	77.6%	8,400	25.6%	32,813	7,000	18.5%	37,838	1,400	-5,025

此外，亦可以比較租金與供款，以及租客收入與自住業主的收入，大多數情況是租金往往高於供款，而租客的收入往往高於自住業主。我們如何去演繹這種現象？

租金因應租約而調整，所以是較貼近市價；而自住業主在買樓時已經將供款定在某樓價的水平，比如1997年買樓者是供1997年的樓價，2003年買樓者是供2003年的樓價，即使供同一個物業，供款已差很遠，在樓價已持續上升多年之下，租金高於供款是正常現象，同時亦反映了供樓比租樓在樓市上升之下的好處。當然，在樓市向下的時候就會剛剛相反，租樓就比買樓著數。

作者 脫苦海