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- 盛匯商機創辦人李根興表示，不會去估市况升跌，因很大機會錯估低位，故買舖只作長線投資，以租金回報支付銀行按揭供款，將輸錢的機會減至最低。（鄧宗弘攝）
【明報專訊】過去10多年來從事生意買賣的盛匯商機創辦人李根興，身兼經紀、創業家及店舖投資者三種角色，經手的地舖買賣約750宗，絕對稱得上投資舖位的老手。李根興笑言，買賣商舖要注意的地方很多，非常複雜，「買住宅是小學程度，商廈中學程度，買舖則是大學程度。」他建議新買家從投資地舖起步，同時樓市升跌市况難捉摸，應以長揸為主。
盛匯商機在2001年成立，至今合共處理1074宗生意轉讓，當中七成約750宗涉及地舖生意，樓上舖的生意亦有若200多宗。自2007年起公司亦開始投資舖位並自行經營，靠生意成熟帶動物業升值，再轉讓予有興趣的買家，手頭上平均持有逾10間，價值介乎2000萬至6000萬元舖位。
李根興清晰指出，買舖投資者不外乎三大原因，一是期望物業升值，二是能有穩定租金收入，三是未來加租機會。
訂揀舖六大元素 日後轉手易
「揀舖有六大元素，分別是物業的地區、位置、圖則，以及租客、租約、屋契。前三者屬先天性、不可以改變，要求是不可以太差。」何謂「不太差」？李根興解釋，舖位若是坐落尖沙嘴、旺角等旺區固然好，在佐敦、北角亦可考慮；實際位置即使不是主街轉角位、面對着行人過路燈等人流較集中的地方，亦不能是對住焚化爐、垃圾站、公廁；門面不能太窄，樓底不可低過2米，否則不能掛招牌。若符合以上要求，這類型舖位即使要出售，市場上亦容易找買家接貨。
大型連鎖店領牌行業 屬優質租客
真正的「靚舖位」則更講求後三個條件。租客層面，最好獲大型連鎖店承租，或是租予要領取牌照的行業，諸如補習社、老人院、茶餐廳等，會較租於不用領牌行業的店舖值錢，因為此類租客交租穩定，亦較容易承受加租，「若是普通雜貨舖，可能加少少租就搬走。」
快將期滿租約 租金有上升空間
租約方面，最好是快將期滿，租金有上升空間，要避免「綁死」業主10年、15年的長約，同時留意租約條款是否對業主有利，容許彈性調整租金等。最後，買家宜先進行物業查冊，確保物業沒有遭釘契，沒有僭建、清拆維修令，否則物業價值大縮水。
李根興笑言買舖要注意地方很多，複雜程度很高，「買住宅是小學程度，商廈中學程度，買舖大學程度，如是經營生意買賣，則屬於博士程度。」李根興拆解，投資陷阱分為先天、後天人為兩者，前者指本身物業結構，如附帶的閣樓是否僭建，樓底是否夠高，足以掛招牌，以至承重是否夠大等。
注意投資陷阱 當心誇大租金
人為陷阱則更要小心留意，始終舖位成交未如住宅般活躍，市場上亦難免有假成交存在，甚致會有假租金。他舉例，若是便利店租約，可能發現業主每年付逾20萬元的「鐵閘維修費」，或者茶餐廳每年獲得30萬元「通渠費」，目的「提高」租金，提高表面回報厘數，甚至短暫提高租金，轉手後租客便會結業。
李根興建議，投資初哥宜先投資地舖，地舖主要在舊樓地下，隨着市區重建會減少，新屋苑一般不設地舖，所以地舖的供應只會愈來愈少，升值空間大。「兩類人投資舖位會賺錢，一是低位買入，二是有能力守。」
地舖供應愈來愈少 升值潛力大
李氏表明自己不會去估市况升跌，因為普通人很大機會錯估低位，即使樓價大跌時如SARS當年又不敢入市，故只作長線投資，最重要是租金回報足以支付銀行按揭供款，「長揸，輸的機會率很低。」
交通配套改善 商舖未必受惠
買賣舖位，很多投資者會着重未來的升值潛力，如是未來交通配套改善等。李根興提醒，其實諸如地鐵通車，有利於周邊住宅物業，但商舖未必受惠。他指出，交通愈方便，區內居民反容易到外區購物。「例如堅尼地城開通地鐵後，只會有更多街坊搭車去銅鑼灣購物，相反未必會有很多人會搭車入堅尼地城消費。」
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