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- 工廈的基數偏低，與建造成本呎價相差不大，故防守性強，即使巿況欠明朗，售價仍能保持升勢。
樓市交投淡靜，大部分物業似乎亦逃不過成交量萎縮的厄運，工廈當然亦不例外。自政府今年二月出招遏樓市後，四月工廈成交減少三分之二，差不多是近四年以來的新低。不過，工廈身價較寫字樓或商舖落後，所以雖然成交量下跌，但工廈物業平均呎價指數仍錄得輕微升幅。
政府推出三厘按息壓力測試及雙重印花稅（DSD）驅趕樓市熱錢，碰巧銀行物業估價亦轉趨嚴謹，大大增加投資物業的首付資金要求及持貨成本，槓杆比率降低下，非住宅物業尤其是工廈買賣交投大受影響，四月買賣登記量即時急挫逾三分之二外，單月登記量更創下近四十九個月的新低紀錄。
利嘉閣（工商舖）地產工商部區域董事朱亮表示，四月全港僅錄二百四十七宗工廈物業買賣登記，數字主要反映二至四星期前工廈市場實際市況，較三月的七百七十四宗，減少百分之六十八，創下○九年三月以後的單月紀錄新低。惟期間市場仍然出現零星全幢廠廈買賣，令大市成交總值按月僅跌百分之十八，至約四十億九千一百萬元，跌幅較登記量為少。
從物業價格劃分，六個價格組別的物業登記量全線報跌，按月跌幅介乎百分之十八至七十八不等，其中價值二百萬至五百萬元的細價物業買賣登記量跌幅最厲害。事實上，政府出招鎮壓投資物業市場，大量投資散戶因首付資金不足即時退市，而短線投機者則因新稅出台蠶食回報而審慎入市，導致買賣登記宗數由三月的三百九十七宗，急挫百分之七十八，至四月的八十八宗，物業成交總值亦按月萎縮百分之八十，至約二億六千七百萬元，雙雙創出近月新低。此外，價值二百萬元以下的物業買賣登記亦下跌百分之七十一，只錄得三十三宗，減幅居次。
新蒲崗跌幅大
至於十個主要工業區，登記量亦全線報跌，其中新蒲崗區物業買賣按月下挫百分之八十一，只有三宗，減幅是各區中最大。而向來成交活躍的葵涌區，登記量由三月的二百三十六宗，大減百分之八十，至四月的四十七宗，減幅居次。至於荃灣區，雖則以六十三宗成為四月工廈最熱賣的地區，但按月登記量跌幅仍高達百分之五十，可見靜市所涉層面廣泛。
雖然登記量下跌，但上月工廈的成交價卻未受影響。美聯工商舖（00459）工商董事陳偉志表示，在工廈、商廈及舖位三者中，由於工廈的基數偏低，與建造成本呎價相差不大，故防守性強，即使巿況欠明朗，售價仍能保持升勢。而新辣招後，投資及持貨成本增加，令大量散戶因資金不足而退巿，短線投資者則因無利可圖而審慎入巿，故現時巿場以實力投資者為主。
四月工廈市場平均呎價達四千六百二十四元三角，按月上升約百分之二點四。當中，受旅客區概念帶動的黃竹坑區，上月錄得平均呎價約六千七百零八元五角，按月上升百分之十七點四，升幅為眾區之冠。至於部分九龍舊區如紅磡/土瓜灣及長沙灣，在呎價仍有上升空間的情況下，上月份分別錄得平均呎價四千七百二十九元八角及五千一百元七角，按月上升百分之十點二及三點六，升幅高於整體平均呎價升幅。
政府「加辣」壓市，降低市場資金槓杆，市場購買力已蒸發一半，加上買家入市極為審慎，還價幅度往往較業主減價幅度為高，議價過程每每陷入膠，買賣交投回升速度較慢，相信今次調整需要花較長時間方可完成，市場人士估計五月工廈買賣登記量值大致在四百宗，及三十億元以下的正常偏低水平徘徊。
撰文：鄭配珈
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