林一鳴：一線城市 買樓必選

[00:01] 2012/09/19

【on.cc 東方互動 專訊】 東方產經「名家筆陣」專欄作者林一鳴：自從2010年4月17日，中央頒布被稱為「歷史上最嚴厲調控政策」的「國十條」之後，內地樓市的悶局已差不多持續了兩年，調控政策看來沒有放鬆的跡象，買樓的人處於普遍觀望的情緒，不停在喊這個問題：中國地產長期前景將會如何？

要分析中國地產長期前景，首先要看地產的真實需求，即是蓋出來的房子確實有人居住，而不是用來炒賣。決定國內地產真實需求，包括以下四個因素：

(1)人口因素：根據聯合國的資料，在1990年至2010年，20歲至60歲人口年均增長為1.2%至1.3%，總量到2020年達到8.3億人的最高點；而在2010年至2020年之間，20歲至60歲人口年均增長為0.25%，即是2010年將是人口增速的轉拐點。

(2)城市化因素：從目前發展階段看，去年中國城市化率為51.5%，峰值預期在60%左右，估計還有十年左右的提升空間。

(3)改善性需求因素：在1997年房改前，中國城市居民人均居住面積只有17.8平方米，目前已經達到31.6平方米，是97年的1.78倍；即是不考慮人口的變化，這項因素每年就能拉動銷售面積3%至5%的增長。

(4)自然折舊因素：假設普通住宅以40年為限，房屋自然更新的需求，每年可以拉動地產銷售面積2.5%的增長。

如果把以上四個因素一起考慮，假定房地產銷售面積每年增長5%，分別考慮折舊、城市化、人均面積改善，整體房地產市場達到供需動態平衡的時點，以及房地產在建和待售存貨因素考慮在內，整體房地產市場達到供需平衡的狀態是2018年，即是大約還有六年時間。

這六年指的是總量層面的均衡，部分需求有限而供給過度的地區，可能已經接近均衡水準；但整體來說，房地產行業仍是向上的，特別是城市中心區房地產更具發展潛力。

從美國26個大城市40年的發展變化經驗來看，城市發展基本沿兩條路發展：第一種是擴大分散化(65%城市採取此類模式)，隨著城市擴大及人口增加，城市擴張的速度更快，人們更加傾向於居住在環境更好的郊區；另一種則是先分散再集中的模式(另外35%城市)，居民先向外遷徙，但發展到一定階段後，內城的公共資源和工作資源更具吸引力，居民又重新回到內城。

從中國城市公共資源集聚程度、交通便利以及油價水準來看，更有可能沿著美國第二條路徑發展，這意味著城市中心區的房地產需求將會持續旺盛，所以北京、上海等一線城市，和東部發展較好省份，將會更具真實需求潛力。以教育和醫療為例，截至2011年，排名前三的北京、江蘇和上海擁有46所「211高校」，壟斷全國高校資源的4成；排名前三的省份擁有150所「三甲醫院」，佔全國比重也超過2成。所以在內地買樓投資，貴一點也要買一線地區。

中信証券國際執行董事 林一鳴

註：此文章之內容，只提供給零售證券投資者作參考之用，所載的見解、分析、預測、推斷和預期，只是根據可靠資料而作出的研究觀點，只反映作者本人對投資市場的個人意見。